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yobo体育官网登录入口_大V互撕!竟为南京杭州楼市到底哪家强!

2022-06-23







我们都知道,南京和杭州是长三角的双子星,他们之间的PK就从来没有消停过。


一个是江苏省会,特大城市,东部战区司令部驻地,华东重要的科教文卫中心。


一个是浙江省会,“人间天堂”,浙商大本营,数字经济第一城。


关于这两座城市经济、文化、科技、教育、配套等方面的比较,已经有很多很多。但这两天,我们魔都财观的工作群吵吵闹闹,一看,原来是团队里力捧南京的南山和杭州土著平层86忽然争了起来,吵来吵去,就想证明一个问题:南京、杭州,这两座城市,在楼市方面哪家更强!




01


杭州土著平层86首先亮剑:杭州的豪宅更多。


比如去年5月拍卖的一套拱墅桥西的合院——绿城江南里,房东是杭州金融圈有名的“女股神”,然而,近两年股市行情断崖式下跌,女股神投资的股票接连亏损,最终把自己的豪宅一套套都清了出去。


拍卖的这套豪宅,当时的购入价为3500万+,2年不到,就以5000万拍出。


这时南山愤愤不平道,市中心这种合院很稀缺,没啥代表性啊。


但其实,除了绿城江南里这类,杭州的普通高层里也有不少豪宅。


比如钱江新城著名的一线江景大宅——绿城蓝色钱江、滨江金色海岸,感受一下价格:


比如西溪湿地附近的西溪诚园、西溪蝶园,单价、总价也都不含糊。


更别提杭州的塔尖住宅——武林壹号,坐落于寸土寸金的武林广场北侧,坐拥杭州最繁华的武林商务圈、西湖文化广场,以及具有千年历史的京杭大运河水景资源。


滨江+绿城两大本土品质开发商,由贝尔高林设计的新亚洲风格园林,日立原装进口的HITACHI电梯;原装德国西曼蒂克的橱柜;日本TOTO “NEOREST” 智能座便器;德国Miele洗衣、干洗机;日本大金VRV3户式中央空调系统;850℃高温下依然正常工作的德国吉徕GIRA电器开关、插座等等。


这样的顶尖豪宅,3000万只是入场券而已。


总而言之,在杭州,2000万,甚至3000万以上的市区大平层和排屋合院,都能给你非常丰富的选择,有钱江新城、南星、武林、西溪、之江、留下等多个豪宅区,进可享受繁华,退可隐居山林。


万科郡西云台


而南京,1000-2000万的产品还是比较多的,主要是一些集中在河西和散落在全市各地的大平层或叠墅产品,但是真正到了2000万甚至3000万以上的好产品确实不多。


比如最近挂出的一套位于河西板块的仁恒江湾天成,380平的大平层报价3900万元,单价超10万元,房子空间阔绰,站在阳台可以看到河西最好的江景。


室内装修和小区会所也是体现了各种豪横。


以上图片来自河西楼市


然而,除了仁恒江湾天成,奥体核心区的华新城、华润悦府等大平层,以及将军山、马群、紫金山的别墅区外,基本很难找到成片的豪宅区。


背后的原因其实很简单:杭州的高端购买力更强劲。


作为民营经济最发达的地区,浙江聚集了一大批白手起家的亿万富豪,一个非常不起眼的小老板可能就是某个行业的隐形冠军,比如绍兴的纺织、温州的电气、义乌的小商品、桐庐的快递、海宁的皮革,等等等等。


而这些赚了大钱的浙江老板们,目标只有一个:就是在省城杭州买一套大房子。


所以可以看到,去年在杭州摇号买新房的人群里,排名前十的,除了杭州本地人,就是省内的温州、绍兴、金华、台州等经济发达、民富水平高的城市,购买力杠杠的。


不仅如此,杭州最近几年新兴的IT、电子等产业造就了一大批高收入人群。


像阿里巴巴2014年上市,持股的员工每人平均可套现将近人民币2600万元,这意味着,仅仅阿里一家上市,就诞生了一万多名千万富翁。


除了阿里,网易、海康威视、大华、恒生电子、蚂蚁金服、丁香园、同花顺、新华三、吉利等也都为这座城市输送了无数高收入、有股份的金领,这群人的购买力释放,真的是很恐怖。


而南京的顶级豪宅数量没有杭州那么多,并不是供给端的问题,而是南京没有那么多顶级富豪,这背后其实是产业结构、企业性质、基础设施建设、外来人口层次构成等多方面的原因。


在产业方面,虽然南京在电子研发、集成电路、制药、石化、军工等领域在全国都独树一帜,但是其实多以国企、军产为主,缺乏民营经济的参与,也少有互联网行业的领军企业。


南京的代表性企业有苏宁、弘阳、中电熊猫、南京钢铁、南瑞、中国电科十四所等,以中产、工薪阶层为主,工资奖金为主要收入,极高收入人群,或者是真正创业拿股份的“老板”们较少。


除此之外,“散装江苏”也在南京楼市里体现的淋漓极致。


苏南的经济强市,苏州、无锡、常州以及南通地区的有钱人,要么在本市买房,甚至只在张家港、昆山本地买,顶多去上海买,而绝大多数人不会选择去南京的。


其实南京主要吸引的还是苏北,甚至邻省安徽的人群前来购房,和浙江发达地市相比,购买力稍低。




02


说到这里,难道杭州的房子就更胜一筹吗?南京的大神南山可就不同意了:虽然你豪宅多,但我学区房牛啊!


一个非常典型的例子:以鼓楼区为代表的学区房板块。


从房价地图上我们可以看到,包括龙江、宁海路、华侨路、汉中门大街、凤凰西街在内的板块,房价要明显高于附近其他板块。


因为这里全是南京的顶级学区房。


比如前段时间,一套13.2平米的最小学区房刷爆南京人的眼球,最后以200万元成交,单价高达15万元,是南京平均房价的5倍!


而在总价方面南京的学区房也是毫不含糊,就在这两天刚刚成交一套总价1850万元的高配学区房,单价10.3万,可见南京人在学区房的购买力方面真是高出天际。


图片来自欣城地产


南京人之所以对学区房这么趋之若鹜,我觉得主要有以下几个原因。


第一,历史和政府规划导致学区房集中分布。


南京最牛的三所小学:拉萨路小学、琅琊路小学和力学小学,他们最初的生源主要来自于医院职工、高校教师和政府机关人员的子女,这些人对小孩的教育非常重视,在家长和孩子的共同努力下硬是把这些学校考成了顶级学区房。


由于生源的爆棚,政府在原来学校的基础上建立各类分校,进行教师资源和生源的分流,造成了这些分校的成绩也后来居上,形成了南京独特的“学区房”集中区域。


第二,以南京外国语学校等名校升学率为评价标准的推波助澜。


由于南外的初中和高中在南京的升学质量均排名第一,因此南京的各类小学、初中均主要以南外的录取人数作为当年升学考试质量的评价标准。这种简单易懂、标准单一的评价体系很容易把各类学校分出三六九等,好的学校自然受到追捧。


第三,江苏高考一直以来都是地狱模式,而南京的高考更是地狱中的地狱,在高考指挥棒的统一引导下,为了孩子的前途,很多家长都抱着就算砸锅卖铁也要为孩子买一套学区房保底的心态。


而杭州一梯队的学区房的二手总价门槛最低在150万,领头羊西湖区的学区房总价门槛最低200万。跟南京的学区房相比,杭州的学区房可以说是白菜价了。


背后的原因,一方面是由于杭州民办教育非常强势。


上城区的顶尖小学:崇文、时代、新世纪、娃哈哈,都是民办,拱墅区三大牛:育才、大关、世外,也都是民办。


杭州六所一流初中:建兰、文澜、启正、育才、锦绣、采荷实验,全是民办,公办最好的十三中、北师大附中、采中等,连民办的尾灯都看不到。


这导致以教育资源丰富著称的上城区,最好的天长小学,学区房单价也只要7万左右,一梯队的胜利小学,四万多五万也能买到。


另一方面也是父母的教育导向所致。


杭州的中产与南京中产不同,后者家庭受教育程度更高。浙江的中产家庭,上一代可能还是种田的农民,对于这些信奉机会主义的新杭州人来说,教育改变命运这句口号不能产生太多的共鸣。


南京的新中产为学区房或者学籍担心,而杭州的老板们为子女不肯接班烦恼。


前者希望孩子大学毕业找份好工作,后者给孩子购买教育的目的是让他们回来把生意做大做强,教育只不过培养路径之一。


在教育上,杭州中产家长的心态是一种创业心态 —— “空手起家”,能读出来最好,读不出来,无论是回老家、啃老还是自主创业,总有别的路好走。


这种在特殊时期和机遇下培养起来的中产阶层,是不会把所有的鸡蛋放在教育这个篮子里的。




03


那对于刚需或者改善房,两座城市的情况又怎么样呢?


先来看看最入门的刚需上车盘,像南京的江北大厂、正方新城、江宁大学城等板块,杭州的余杭崇贤、临平山北、大江东、临安青山湖、富阳高桥等板块,都是典型的刚需板块。


在这样的板块里买一套入门的小面积三房,大概是多少钱呢?


比如南京江宁区东山板块的江宁金茂悦,单价2.6万左右,90平的入门户型,总价230万即可搞定一套距离新街口15km左右的金茂品牌新房。


杭州这边,刚需盘的代表是余杭崇贤的祥生光合映,2.3万的均价,98平米的起步户型,总价220万左右可以买到商业配套齐全、居住氛围浓厚,距离市中心20公里不到,开车沿着高架30分钟就可以到市中心的新房。


看来,刚需在南京、杭州两座城市的选择都差不多,那更进一步,首次改善这种呢?


南京刚改板块有江北核心区、仙林湖、燕子矶等,杭州的首改板块则有萧山市北、之江、艮北新城、笕桥、北软等。


这些板块的平均单价大约是3.5-4.5万,买一套110-140平的大三房或者小四房,总价可以控制在400-600万。


比如南京新玄武板块的星河国际,门口有6号线、9号线,自带商业,走几步就是玄武湖,这样的房子单价4.2万左右,一套115方的大三房总价在480万左右。


杭州的话,比如艮北新城的中南棠玥湾,1号线地铁口,开车到钱江新城的市民中心大约10公里,这样的楼盘里117平的房子总价大约也是450-500万。


纯改善的选择,就更进一步了,南京的纯改善板块集中在河西、江心洲、南部新城等,杭州的纯改善板块代表有申花、蒋村、奥体、世纪城、城东新城、桥西等,这些板块里150-200平的高层,或者稍远一些区域的180-200平的低密度住宅,总价大约是600-1000万。


南京改善的代表作,就是河西金茂府,位于河西南板块的它,对口南外河西小学,5.2万的单价遭人哄抢,一套185平的豪华四房要接近1000万才能拿下。


杭州这边,改善的代表则是非常热门的绿城晓风印月,4.8万的价格,绿城的品牌,在滨江区府非常有竞争力,169方的四房,总价在800万左右。


这样一番比较下来,南京、杭州在千万以下的刚需、改善楼盘上的选择基本上一致的,总结一下就是:


  • 刚需上车,距离市中心20公里左右,地铁末端或者睡城板块,有少许配套,90-100平的小三房总价大约是200万出头;
  • 首次改善,距离市中心10公里左右,有一条或两条地铁线,配套丰富,110-140平的改善型三房,总价大约在400-600万;
  • 纯改善,位置核心,城市界面佳,150平以上的宽奢户型,总价大约是600-100万。

归根结底,是两座城市的楼市基本面是极其相似的,都是经济发达的长三角强省省会,又能差到哪里去呢?一查数据,无论是平均单价还是套均总价,两座城市都是惊人的相似。




04


比较到这里,南山和平层86都算是互相服气下来了,务实的南山觉得买豪宅太浪费了,平层86则对价格奇高的学区房也表示看不懂,正常刚需改善的房子呢,基本都是一个价格,两人只能握手言和。


争论之余,这两位魔都财观的主力干将们总结了一些南京和杭州楼市的观点,分享给大家:


  1. 无论是南京还是杭州,两座城市的基本面都非常好,随着首位度的提升,越来越多的购买力会在省城集聚,加上蓬勃的经济、健康的财政、热火朝天的基建,两座城市会继续成为龙头上海外,长三角最亮眼的双子星。如果你有幸安家在南京或者杭州,那么恭喜你,你的选择很棒,未来你一定会随着城市的发展而获益。
  1. 南京、杭州的楼市周期比较类似,目前均还处于供销两旺的平稳态势,短期内房价想大涨几无可能,所以无论是刚需还是改善,都可以好好淘淘房子,随着新房限价的逐渐消失,二手房的机会更大。两座城市都还有大量的土地可供开发,次新房的选择也非常多,只要有耐心,一定能买到性价比高的好房子。
  1. 如果你还没有决定去哪里,那这两座城市的性格还真有点不一样。如果你想在电子、制造、医药等方面大展宏图,喜欢古色古香的城市面貌,那么南京更适合你。如果你是IT型男、直播小妹,喜欢烟雨蒙蒙的感觉,那杭州才是你的选择。

无论你是选择了“六朝金粉地,金陵帝王州”的南京还是选择了‘’暖风熏得游人醉,直把杭州作汴州”的杭州,相信这两座城市都不会让你失望的!


南京亦或杭州,你更支持谁?欢迎在评论区讨论交流!


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